O que o inquilino paga no condomínio e o que é do dono?

Quem mora de aluguel paga os gastos de rotina do prédio, como limpeza, portaria e água das áreas comuns. Já o dono do imóvel paga as melhorias estruturais, obras grandes e a formação do fundo de reserva. Se uma despesa do proprietário vier no seu boleto mensal, você tem o direito de abater esse valor diretamente no próximo pagamento do aluguel.

A regra básica é simples: tudo o que serve para manter o prédio funcionando enquanto você mora lá é seu custo. Tudo o que serve para valorizar o patrimônio ou reformar a estrutura do prédio pertence ao dono.

As despesas do dia a dia: o que sai do seu bolso

As contas do dia a dia são chamadas de despesas ordinárias. Elas bancam os serviços básicos que você consome enquanto vive no apartamento.

Na prática, entram na sua conta:

• Salários, encargos e benefícios dos funcionários (porteiros, zelador, equipe de limpeza);
• Água, luz e gás consumidos nas áreas coletivas, como corredores, portaria e garagem;
• Produtos de limpeza usados nos halls e áreas de lazer;
• Manutenção preventiva de elevadores, portões automáticos, interfones e bombas de água;
• Pequenos consertos hidráulicos ou elétricos correntes nas partes comuns;
• Taxa mensal de administração cobrada pela administradora do condomínio.

Se o prédio contrata uma empresa terceirizada para fazer a faxina diária, essa conta entra na cota mensal normal. Você está aproveitando o prédio limpo hoje, então esse gasto cabe a quem mora.

As despesas do proprietário: o que você não deve bancar

As despesas extraordinárias bancam o que fica no imóvel mesmo depois de você entregar as chaves. São investimentos no patrimônio do proprietário.

Ficam sempre por conta do dono:

• Obras de reforma estrutural, como troca de telhado, impermeabilização da laje ou reforço de fundação;
• Pintura externa da fachada ou reforma visual das laterais do prédio;
• Instalação de novos equipamentos de segurança ou lazer, como colocar câmeras novas, academia ou reformar a piscina;
• Fundo de obras e fundo de reserva (a não ser que o fundo de reserva seja usado para cobrir um rombo de contas do dia a dia ocorrido durante a sua locação);
• Indenizações trabalhistas de funcionários demitidos referentes a períodos anteriores ao seu contrato de aluguel;
• Seguro contra incêndio e destruição estrutural do edifício (diferente daquele seguro de conteúdo do seu apartamento).

Quando o condomínio decide trocar os elevadores antigos por modelos novos e modernos, o valor dessa compra é do dono. Você não precisa deixar patrimônio novo para o prédio com o dinheiro do seu salário.

O caso do Lucas: como abater o valor no aluguel na prática

Para enxergar como isso funciona no bolso, vamos acompanhar o caso do Lucas. Ele aluga um apartamento por R$ 1.800 por mês.

No dia 5, chegou o boleto de condomínio no valor total de R$ 580. Ao abrir a discriminação dos lançamentos no aplicativo da administradora, ele reparou nas seguintes linhas:

• Cota condominial ordinária: R$ 490
• Fundo para reforma da portaria: R$ 90

O fundo de reforma é uma benfeitoria definitiva no condomínio. Portanto, esses R$ 90 pertencem ao dono do imóvel. O condomínio não emite dois boletos separados: o Lucas precisa pagar o boleto integral de R$ 580 para a administradora do condomínio não aplicar juros nem multa por atraso.

Depois de pagar o condomínio, Lucas vai pagar o aluguel para o proprietário. A conta fica assim:

1. Valor contratual do aluguel: R$ 1.800;
2. Menos o fundo de reforma pago no boleto do condomínio: R$ 90;
3. Pix final transferido para o dono do imóvel: R$ 1.710.

Para quem divide a casa com mais gente, acompanhar essas compensações evita confusão na divisão do mês. Dá para deixar isso registrado contando pro Fin no WhatsApp, que já separa o valor real de moradia que cada um deve depois do desconto da obra.

Como pedir o desconto no aluguel pelo WhatsApp sem criar atrito

Ninguém gosta de surpresas na hora de receber dinheiro. Para evitar brigas com o dono ou com a imobiliária, o segredo é avisar com clareza antes de fazer a transferência do aluguel.

1. Pague o condomínio normalmente

Faça o pagamento do boleto integral dentro da data de vencimento. Salve o comprovante bancário em PDF ou tire um print nítido.

2. Destaque a linha no demonstrativo

Pegue o demonstrativo de despesas do condomínio (que vem anexo ao boleto ou fica no portal da administradora). Sublinhe ou circule a linha da cobrança extraordinária, como fundo de obras ou fundo de reserva.

3. Envie uma mensagem direta e educada

Mande a mensagem no WhatsApp da imobiliária ou do proprietário com antecedência mínima de dois dias do vencimento do aluguel. Um modelo simples funciona muito bem:

“Oi, tudo bem? Segue o comprovante de pagamento do condomínio deste mês no valor de R$ 580. Conforme a discriminação anexa, vieram R$ 90 referentes ao fundo de obras da portaria. Como esse valor é despesa extraordinária, já fiz o desconto no aluguel de R$ 1.800 e transferi o Pix de R$ 1.710. Seguem os dois comprovantes em anexo.”

4. Guarde o histórico da conversa

Arquive os comprovantes de pagamento e a troca de mensagens na sua nuvem ou e-mail. Se a locação for por imobiliária, muitas plataformas já possuem um campo no próprio painel do inquilino para anexar o boleto de condomínio e aplicar o desconto automático na fatura do aluguel.

E se o proprietário recusar o abatimento?

A divisão dessas despesas não é um favor do proprietário, mas uma obrigação estabelecida pela Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991). O artigo 22 lista os deveres do locador com as despesas extraordinárias, enquanto o artigo 23 define as despesas ordinárias do inquilino.

Caso o dono afirme que não sabia da cobrança ou tente empurrar o custo para você, mantenha a calma. Explique que o condomínio aprovou uma obra estrutural em assembleia e que tais valores valorizam o patrimônio dele. Se o contrato tiver sido assinado com cláusula genérica dizendo que o inquilino paga tudo, essa cláusula não tem validade jurídica contra o que determina a lei federal.

Se você pagou despesas extraordinárias nos meses anteriores sem perceber, ainda dá tempo de recuperar. Reúna os boletos antigos, calcule o total acumulado que você pagou indevidamente e apresente o extrato para a imobiliária para abater nos próximos aluguéis.